Grundstücksbewertung – einfach erklärt

Die Grundstückseinschätzung dient der Feststellung des Verkehrswerts. Der Verkehrswert stellt den Marktwert dar. Beim Bestimmen des Grundstückswertes fließen verschiedene Aspekte ein, die wir Ihnen hier darstellen wollen.

Um die Thematik besser zu verstehen, werden zunächst die Begriffe Bodenwert und Grundstückswert erklärt, da die Wertangaben je nach Anwendung gegebenenfalls drastisch variieren können.

Unter Bodenwert versteht man den Wert des unbebauten Grundstücks. Dabei ist es unerheblich, ob es bebaut ist oder nicht, denn nur der reine Preis für die Grundfläche wird einberechnet. Im Gegensatz dazu bezieht der Grundstückswert die Bebauung mit ein. Insgesamt werden somit neben dem Bodenwert auch der Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen einbezogen (§78 BewG).

Bei einer Grundstücksbewertung sollte dementsprechend nicht nur der reine Bodenwert, sondern auch die Wertanlagen (z.B. eine darauf gebaute Immobilie) miteinbezogen werden. Für eine Wertfeststellung kann unterschiedlich vorgegangen werden.

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden die gesetzlich vorgeschriebenen Vorgehensweisen zur Festlegung des Grundstückswertes aufgeführt: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren.

Am häufigsten wird diese Methode angewendet. Sie eignet sich bei unbebauten Grundstücken sowie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Zum Vergleich werden kürzlich verkaufte Grundstücke herangezogen, wodurch aktuelle Markteinflüsse berücksichtigt werden. Bei den zu vergleichenden Objekten ist es wichtig, dass sie sehr ähnliche Merkmale aufweisen. Allerdings fehlen häufig die Vergleichsobjekte, da zum einen unbebaute Flächen eine Seltenheit sind und zum anderen die Eigenschaften von Grundstücken häufig stark voneinander abweichen und eine Vergleichbarkeit somit nicht mehr ermöglicht wird.

Diese Verfahrensweise kommt zum Einsatz, wenn die Erzielung von Ertrag im Vordergrund steht, wie bei einer Vermietung oder – Verpachtung. Bei dieser Methode werden Bodenwert und Wert des Gebäudes getrennt voneinander betrachtet. Der Gebäudewert wird auf Grundlage des Ertrages ermittelt, der erwirtschaftet werden kann. Die Erhebung des Wertes für den Boden erfolgt nach dem Schema des Vergleichs.

Die Herangehensweise wird ausschließlich zur Beurteilung von bebauten Grundflächen eingesetzt. Sie findet Anwendung, sobald keine Vergleichswerte vorliegen oder die Ergebnisse der anderen Methoden bestätigt werden sollen. Auch bei dieser Herangehensweise werden die Werte für den Boden und der baulichen Anlagen (Gebäude, Außenanlage) unabhängig voneinander bewertet. Die Sachwertermittlung der Anlagen erfolgt über Anwendung der Normalherstellungskosten, die noch um Abschreibungen verringert werden müssen.

Bodenrichtwerte können ein Richtmaß für den Grundstückspreis liefern, denn sie spiegeln den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebauten Grund und Boden in einer abgegrenzten Region (Bodenrichtwertzone) wider (Baugesetzbuch §196). Der Durchschnittswert setzt sich durch eine Kaufpreissammlung von vergangenen Grundstücksverkäufen zusammen und wird wie folgt berechnet:

Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = Grundstückswert

Befindet sich Bau- und Hinterland auf dem Grundstück, muss dieses bei der Berechnung miteinbezogen werden. Hinterland ist im Gegensatz zu Bauland nicht bebaubar und mindert somit den Objektwert.

Bodenrichtwert für Bauland x Quadratmeterzahl Bauland + Bodenrichtwert für Hinterland x Quadratmeterzahl Hinterland = Grundstückswert

Die aktuellen Bodenrichtwerte können Sie bei den örtlichen Gutachterausschüssen in Erfahrung bringen. Die Daten werden spätestens alle zwei Jahre aktualisiert, um Markteinflüsse zu berücksichtigen.

Hinweis: Die oberflächliche Berechnung mittels Bodenrichtwerten gibt nur eine grobe Tendenz für den Betrag des Grundstückswerts. Der endgültige Objektwert kann sich in der Regel um 20 Prozent unterscheiden, da die Berechnung des Bodenrichtwerts von der Voraussetzung ausgeht, dass die „dort befindlichen“ Grundflächen ähnlich geschnitten sind. Um ein realistisches Ergebnis zu erhalten, sollten Sie sich an einen Makler oder einen qualifizierten Sachverständigen wenden.

Bei der Untersuchung fallen verschiedene Sachverhalte ins Gewicht, wie die folgenden Kriterien:

• -       Lage

Hier wird zwischen Mikrolage und Makrolage unterschieden. Zu der Makrolage zählt das wirtschaftliche Umfeld der Stadt bzw. des Ortes und der Region. Ebenso sind Merkmale wie die vorhandenen Freizeitangebote von Bedeutung. Die Mikrolage hingegen betrachtet die direkte Umgebung des Grundstückes und schließt Gesichtspunkte wie Lärmbelästigung und Luftemissionen ein. Zusätzlich werden Aspekte wie die Infrastruktur (Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten) und die Verkehrsanbindung bei der Wertanalyse berücksichtigt.

• -       Grundstücksgröße und -zuschnitt

Die Höhe des Preises wird entscheidend geprägt von der Größe des Grundstücks und weiteren Aspekte, wie der Form und Ebenmäßigkeit oder der Lage der Zuwege. Denn ein Grundstück, das verwinkelt und von allen Seiten zugebaut ist, ist weniger wert, als ein Eckgrundstück in eng bebauten Innenstädten.

• -       Grundstücksart

Der Grundbesitz kann in verschiedene Arten unterteilt werden: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke

• -       Ausrichtung

Die Ausrichtung der Flächen ist relevant für den Verkehrswert, da sich beispielsweise eine Ausrichtung nach Südwesten vorteilhaft auswirkt.

• -       Bebauungsparameter (Bebauung, Bebauungsvorschriften / bebaubare Fläche, Baubeschränkungen)

Bei der Bebaubarkeit eines Grundstücks wird ebenfalls in verschiedene Gruppen klassifiziert, wobei der Verkehrswert von Bauland am höchsten ist. Agrarland ist landwirtschaftlich genutzte Fläche, die unter Umständen zu Bauland umgewandelt wird. Objekte, die als Bauerwartungsland deklariert sind, sind Grundstücke, die zukünftig voraussichtlich als Bauland ausgewiesen werden. Der Begriff Rohbauland bezieht sich auf nicht erschlossene Grundstücke, die zur Bebauung angedacht sind. Baureifes Land sind indes Flächen, die nach den Vorschriften baulich nutzbar sind.

In einem Bebauungsplan werden Flächen als Bauland definiert. Zusätzlich werden Vorschriften vorgegeben, wie der Form des Dachs, der Anzahl der Vollgeschosse und Baugrenzen. Der Bebauungsplan ist beim Bauamt (und häufig online) einsehbar.

Sollte auf dem Grund bereits eine Immobilie sein, fließen zusätzlich weitere Zielgrößen mit ein, wie dem Zustand des Gebäudes, die Art und Qualität der Baumaterialien, der Restnutzungsdauer sowie der Ausrichtung des Gebäudes. In diesem Fall eignet sich eher eine Immobilienbewertung.

• -       Erschließungsgrad

Bei dem Bau einer Immobilie können Erschließungskosten anfallen. Die Kosten können sich aus verschiedenen Parametern zusammensetzen, wie dem Anschluss an das Strom- und Wassernetz, den Arbeitsstunden, dem benötigten Material und indirekten Beteiligungskosten an der lokalen Infrastruktur (Straßenlaternen, Kinderspielplätze).

Bezüglich des Erschließungsgrades kann als Faustregel genannt werden, dass ein Grundstück wertvoller wird, je weiter es erschlossen ist.

• -       Bodenbeschaffenheit

Die Bodenbeschaffenheit gibt Auskunft darüber, wie man das Grundstück nutzen kann. Ist der Untergrund stabil genug für einen Hausbau oder müssen zusätzliche Vorkehrungen getroffen werden, um z.B. ein Absacken bei weichen Böden zu verhindern. Soll das Grundstück landwirtschaftlich genutzt werden, wäre ein fruchtbarer Boden vorteilhaft.

Die Grundstücksbewertung wird allerdings durch Belastungen negativ beeinflusst, wenn der Boden beispielsweise durch eine vorherige gewerbliche Nutzung mit chemischen Stoffen verunreinigt wurde.

• -       Weitere Eigenschaften

Es gibt weitere Kriterien, die auf die Grundstücksbewertung einwirken. Dazu gehören noch nicht getilgte Darlehen mit Grundschuld auf das zu bewertende Objekt oder eingetragene Rechte von Dritten (z.B. Wegerecht). Ebenso haben auf der Fläche gepflanzte Bäume und Sträucher Einfluss auf den Objektpreis.

Hinweis: Die Lage spielt eine zentrale Rolle bei der Preisermittlung, da die Umgebungsfaktoren maßgeblich zur Lebensqualität des Käufers beitragen.

Möchten Sie Ihr Grundstück verkaufen, ist es wichtig, den aktuellen Objektmarktwert zu kennen, um einen realistischen Preis zu erzielen, der weder potenzielle Käufer abschreckt noch deutlich unter dem Objektwert liegt.

Auch im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung ist eine Wertbestimmung notwendig. Unter Umständen ist bei einer richterlichen Anordnung eine Beurteilung eines Experten erforderlich.

Für die Gewährung eines Kredites kann eine Beleihung Ihres Objektes von Interesse sein. Dabei ist der von Kreditinstituten angesetzte Betrag häufig geringer als der auf dem Markt erzielbaren Wertes.

Bei einer Zwangsversteigerung setzt das Amtsgericht den Betrag für ein Grundstück fest, der den Marktwert meist nicht angemessen wiedergibt und eher als Bemessungsgrundlage für das Startangebot gilt.

Das Ermitteln des Grundstückswertes dient als Ausgangspunkt für die Besteuerung sowie des Versicherungswertes.

Falls Sie einfach ein generelles Interesse an einer Wertermittlung haben, können Sie mittels der oben beschriebenen Herangehensweisen (z.B. Richtwert des Bodens) oder unserem kostenlosen Online-Wertermittlungs-Tool versuchen eine grobe Einschätzung zu erlangen, da das Einbeziehen eines Gutachters schnell hohe Kosten verursacht.  

Hinweis: Für einen allgemeinen Richtwert genügt eine Einschätzung mittels des Online-Wertermittlungs-Tools. Ein Gutachten sollten Sie erstellen lassen, wenn Sie mit einer richterlichen Auseinandersetzung rechnen.

Eine Wertermittlung darf nur von einem bestimmten Personenkreis beauftragt werden. Dazu gehören:

-       Eigentümer,

-       Eigentümer gleichstehende Berechtigte,

-       Pflichtteilsberechtigte,

-       Inhaber anderer Rechte am Grundstück

Personen, die sich für einen Kauf eines Grundstückes interessieren, haben kein Recht einen Antrag für eine Grundstücksbewertung zu stellen.

Das Bewerten kann von einem Gutachter vorgenommen werden. Bei der Auswahl sollte darauf geachtet werden, dass dieser die notwendige Eignung besitzt. Zudem ist das bestellen eines Gutachtens mit teils hohen Kosten verbunden.

Ein Makler kann Ihnen mit Expertise und Erfahrungen zur Seite stehen.

Sie selbst können mithilfe von Bodenrichtwerten oder unseres Online-Wertermittlungs-Tool einen groben Überblick erhalten.

Hinweis: Nur ein Verkehrswertgutachten von einem qualifizierten Sachverständigen hat vor Gericht Bestand.

Die Kosten für ein Guthaben richten sich nach dem Gebührenwert des zu ermittelnden Wertobjektes.

Nutzen Sie deshalb unser kostenfreies Online-Tool zur Bewertung, um eine erste Einschätzung zu erhalten.