Hausverkauf und Steuern – sind sie vermeidbar? Was muss man beachten bei der Spekulationssteuer Immobilien?

Grundsätzlich gilt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig sind – nach §23 EstG. Allerdings gibt es im Bereich Immobilien und Hausverkauf einige Ausnahmen, die speziell für diesen Markt geschaffen wurden.
Beispielsweise entfällt die Steuer beim Hausverkauf, wenn Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben oder die Anschaffung bereits länger als 10 Jahre her ist.

Um genauer zu werden, sprechen wir auch von der Spekulationssteuer Immobilien. Wenn Sie eine Immobilie länger als zehn Jahre besitzen, dann haben Sie die Spekulationsfrist überstanden und müssen auch keine Spekulationssteuern abführen. Sofern Sie die Immobilie selbst genutzt haben, ist die Spekulationsfrist gänzlich obsolet. Das bedeutet, Sie müssen auch keine Steuern auf den Gewinn abführen, wenn sich die Liegenschaft noch keine zehn Kalenderjahre in Ihrem Besitz befand.

Grundsätzlich gibt es noch eine dritte Möglichkeit, wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden können. Angenommen, Sie haben eine Immobilie erst gewerblich genutzt und diese vermietet oder verpachtet. Die letzten beiden Jahre vor dem Verkauf haben Sie die Immobilie dann selbst genutzt. Auch im Verkaufsjahr benutzen Sie die Immobilie selbst.
In diesem Fall ist der Ertrag ebenfalls steuerfrei, sogar wenn die Kalenderjahre nur angebrochen sind. Zum Verständnis haben wir hier noch mal ein Praxisbeispiel: Sie wohnen seit Mai 2018 in der Immobilie. Nun können Sie bereits im Sommer 2019 mit der Verkaufsaktivität beginnen. Der Verkauf erfolgt im Februar 2020. Der Veräußerungsgewinn wäre steuerfrei.
Wichtig ist, dass dieselbe Regelung auch für Ihre Zweitwohnung oder Ferienwohnung gilt, die Sie selbst bewohnten.

Ganz genau sagt der Gesetzgeber, dass Sie eine Liegenschaft dann selbst genutzt haben, wenn Sie oder Ihr Kind/Ihre Kinder in dieser gewohnt haben. Als Kinder gelten aber nur die, die noch Kindergeld erhalten.

Generell gilt, dass auf alle Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften immer eine Einkommenssteuer anfällt. Das gilt nicht nur für Häuser oder Wohnungen, sondern auch für Autos oder Geldanlagen.
Dahingegen werden aber Gewinne aus Geldanlagen grundsätzlich mit 25% pauschal besteuert. Hier spricht man von der sogenannten Abgeltungssteuer. Andere Einkünfte aus privaten Veräußerungen werden mit dem privaten Steuersatz versteuert. Diese Regelung greift auch beim Verkauf von Häuser, Wohnungen oder Immobilien jeglicher Art.
Allerdings ist nicht nur die Höhe individuell, sondern auch ob überhaupt Steuerzahlungen fällig sind.

Simpel ausgedrückt, müssen Sie immer dann Einkommenssteuern abführen, wenn Sie Verkäufe aus reinen Spekulationsgründen gemacht haben. Eine Spekulationsabsicht liegt immer dann vor, wenn Sie eine der drei nachfolgenden Kriterien nicht erfüllen.

1. Immobilie selbst bewohnen.
2. Die Immobilie mindestens zehn Jahre in Bestand haben.
3. Sie mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.

Eigennutzung der Liegenschaft

Laut Gesetzgeber liegt ein Eigengebrauch der Immobilie vor, wenn Ihre Sprösslinge, die noch Kindergeld erhalten, die Immobilie bewohnen oder der Eigentümer diese selbst bewohnt. Sofern Sie die Immobilie nur teilweise bewohnt haben, ist der Zeitraum wichtig.
Wenn Sie die letzten drei Kalenderjahre vor dem Verkauf die Immobilie bewohnt haben, dann fällt keine Spekulationssteuer Immobilien an. Allerdings ist auch das gesamte Kalenderjahr gültig, wenn es angebrochen begonnen wird: Sollten Sie erst im November 2017 in die Immobilie gezogen sein, um diese zu nutzen, dann ist das gesamte Kalenderjahr 2017 als erstes Kalenderjahr gültig.

Bestand mindestens zehn oder mehr Kalenderjahre

Zwischen Ankauf und Verkauf müssen mindestens zehn Kalenderjahre vergehen. Nur so können Sie der Steuerpflicht entgehen. Ansonsten müssen Sie den Ertrag mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Denn in diesem Fall geht das Finanzamt von einem Spekulationsgeschäft aus.

Wichtig ist hier, dass Sie natürlich nur Abgaben auf Ihren Erlös abführen. Wenn Sie ein Verlustgeschäft gemacht haben (nach Abzug der Instandhaltungs- und Kaufnebenkosten), dann müssen Sie keine Abgaben bezahlen.
Die Gründe weshalb Sie die Immobilie veräußern möchten, sind dabei gänzlich egal. Allerdings sind die Umstände nie ganz klar und welche Regelung wann greift. Angenommen, Sie haben ein Haus geerbt und haben dieses weder bewohnt noch verkauft. Dadurch entstand ein Leerstand, den der Fiskus nicht als Eigennutzung anerkennen muss.
Hier sollten Sie sicherheitshalber die zehn Jahresfrist verstreichen lassen, sodass Sie auf der sicheren Seite sind.

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien (Wohnung oder Haus) verkaufen, dann sieht der Fiskus einen gewerblichen Handel. Jedoch gibt es hier auch gewisse Ausnahmen. Beispielsweise ist eine Ausnahme gegeben, wenn Sie aus Altersgründen Ihr Haus verkaufen und in ein seniorenfreundlicheres Eigenheim ziehen/hier einen Kauf tätigen.
Doch es gibt nicht nur Ausnahmeregelungen zu Ihrem Vorteil, sondern auch zu Ihrem Nachteil. Auch wenn Sie nur zwei Objekte in fünf Jahren verkauft haben, kann der Fiskus davon ausgehen, dass Sie die Absicht hatten, einen Gewinn zu erzielen. In einem solchen Fall wird der Fiskus Sie zur Kasse bitten.
Hierzu haben wir zwei Beispiele für Sie.

Beispiel 1

Herr X. kauft eine Wohnung im Jahr 2013 und veräußert es im selben Jahr mit einem massiven Ertrag. Er hat zwar nur zwei Immobiliengeschäfte getätigt, aber durch den massiven Erlös ist davon auszugehen, dass er es im Voraus so geplant hat. Der Fiskus verlangt hier seinen Anteil.

Beispiel 2

Herr Y. baut ein Haus in 2015. In diesem wohnt er selbst. Anschließend kauft er noch ein Haus in 2016, das er verpachtet. In 2016 kauft er noch eine Wohnung für seinen Sohn, der mit seiner Familie dort einzieht. Der Sohn erhält aber kein Kindergeld mehr, sodass dies nicht als Eigennutzung zählt.
Nun muss er die Pachteinnahmen sowie die Mieteinnahmen der Wohnung abzüglich der Erwerbs- und Baukosten versteuern.

Keine Buchung ohne Beleg! – Das sagt das Finanzamt immer, wenn es um geschäftliche Transaktionen geht. Aber auch für Ihre Objekte ist dieser Spruch sehr wichtig. Denn Sie können durch viele Ausgaben den Gewinn verringern, wodurch Sie weniger Abgaben zahlen müssen.
So sind beispielsweise alle Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen sowie Modernisierungen und Sanierungen absetzbar, die innerhalb der ersten drei Kalenderjahre durchgeführt wurden. Diese teilen sich in Kauf- und Verkaufsnebenkosten auf.

Kaufnebenkosten sind beispielsweise die Grunderwerbssteuer, der Notar oder die Maklergebühren. Dahingegen sind die Verkaufsnebenkosten, Sachen wie Home Staging, Makler und Werbeanzeigen.
Wichtig ist hier, dass Sie die entsprechenden Belege noch besitzen. Ansonsten können Sie diese Ausgaben nicht geltend machen. Eigene Arbeiten können Sie nicht geltend machen. Beauftragen Sie lieber Handwerksfirmen und heben Sie diese Rechnungen auf.

Wie bereits erklärt, ist es relativ simpel zu errechnen, ob Sie nun Steuern abführen müssen oder nicht. Auch die Höhe der Steuern kann man im Voraus ermitteln. Zusammengefasst, kann man sagen, dass Sie als privater Verkäufer die gewissen Kriterien erfüllen müssen, damit Sie keine Abgaben bezahlen müssen. Diese waren die zehn Jahresfrist oder der Eigengebrauch. Ebenso ist eine Mischung dieser Varianten möglich, sofern Sie das Objekt die letzten drei Kalenderjahre bewohnen.

Sie dürfen auch nicht mehr als zwei Immobiliengeschäfte binnen fünf Jahre durchführen. Jedoch gibt es hier Ausnahmen. Hier erinnern wir an das Beispiel mit den Senioren, die in ein seniorengerechtes Eigenheim ziehen.
Sofern Sie gewerblich handeln, müssen Sie auch Gewerbesteuer und Spekulationssteuer bezahlen. Die Umsatzsteuer muss der Käufer abführen.

Grundlegend weisen wir noch darauf hin, dass sich die Steuergesetze laufend ändern und wir diese nicht permanent beobachten oder gar eine steuerliche Beratung und/oder Haftung übernehmen können. Insofern empfehlen wir, einen Steuerberater zu konsultieren, da wir hier nur einen groben Überblick geben können (Stand 2020).

Wie sieht es mit Steuern bei Auslandsimmobilien aus?

Hier gelten dieselben Regelungen wie in Deutschland. Wenn Sie das Objekt innerhalb der Familie weitergeben, ohne Geld dafür zu verlangen, ist dies nicht ganz unproblematisch. Auch wenn Sie Ihre Ferienwohnung nur wenige Wochen im Kalenderjahr bewohnt haben, gilt dies als Eigennutzung. Sie dürfen in einem solchen Fall die Ferienwohnung nicht vermietet haben.

Mehrere Objekte steuerfrei veräußern?

Im Regelfall ist dies eher schwierig umzusetzen. Wichtig ist nur, dass Sie weniger als drei Immobiliengeschäfte auf fünf Kalenderjahre gesehen umsetzen. Sofern Sie allerdings aufgrund von gewissen Umständen (Umzug in ein seniorengerechtes Eigenheim) mehrere Immobiliengeschäfte tätigen müssen, sieht der Fiskus in der Regel von der Steuerpflicht ab.

Wie sieht es bei geerbten Objekten aus?

In solchen Fällen wird eine Erbschaftssteuer notwendig. Sie müssen allerdings keine Spekulationssteuer Immobilien abführen. Sofern Sie das geerbte Objekt aber verkaufen möchten und in der Zeit zwischen Ankauf und Verkauf keine zehn Kalenderjahre vergangen sind, dann ist der Erlös steuerpflichtig.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.