Immobilienmakler Aufgaben - was macht er und welche Tätigkeiten führt er aus

Ergibt es überhaupt Sinn, einen Immobilienmakler einzuschalten? Kann man den Verkauf, Kauf oder die Vermietung einer Immobilie nicht einfach selber in die Hand nehmen? Hin und wieder werden Makler mit der Vorstellung konfrontiert, sie würden bei der Besichtigung der Immobilien 'bella figura' machen und ansonsten Däumchen drehen und viel Geld verdienen.

Die Kollegen und Kolleginnen in den TV-Dokusoaps mögen diesen Eindruck hinterlassen. Ein professioneller Makler nimmt seinen Job jedoch ernst und arbeitet hart dafür, gute Arbeit für seine Kunden zu leisten und die Immobilie bestmöglich zu verkaufen oder kaufen.

Das Verkaufen von Immobilien darf in Deutschland jeder übernehmen, der einen Gewerbeschein vorweisen kann. Die Bezeichnung „Immobilienmakler“ ist (wie übrigens auch Journalist oder Politiker) keine geschützte Berufsbezeichnung, die mit einer entsprechenden fachlichen Qualifikation verbunden ist bzw. sein sollte.

Die Ausbildung zum „Immobilienmakler IHK“ ist jedoch eine Orientierungsmöglichkeit für Immobilieneigentümer, ob der Makler allen Aufgaben gerecht werden kann, die mit dem Immobilienverkauf verbunden sind. Auch ein Sachkundenachweis ist ein Indiz für die Fachkompetenz des Maklers. Gesetzlich verbindlich ist lediglich der Nachweis von 20 Fortbildungsstunden innerhalb von 3 Jahren.

Es ist ganz egal wo Sie wohnen. Die Aufgaben eines Immobilienmaklers in Frankfurt sind die gleichen wie die eines Maklers in Buxtehude. Weitere Informationen zu Themen wie der Maklerprovision oder Steuern können Sie hier erlangen.  

Um den realistischen Preis für eine Immobilie zu erzielen, ermittelt der Makler den Wert der Immobilie. Aufgrund seiner Marktkenntnis hat er den Überblick, um aus mehreren Faktoren heraus einen realistisch zu erzielenden Preis zu recherchieren.

Dazu zählen z. B. die Hinzuziehung der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses sowie die Detailbetrachtung der Lage, der Infrastruktur, des baulichen und energetischen Zustands der Immobilie, ihrer Ausstattung, der Größe des Grundstücks und der Gartenanlage, Stellplätze, Carport oder Garagen, Fahrstuhl, Barrierefreiheit, rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Denkmalschutz) und von vielem anderen mehr.

Für die Berechnung des Marktwertes, auch „Verkehrswert“ genannt, werden in den meisten Fällen vom Immobilienmakler das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren genutzt.

Baupläne, Grundrisse, ein Grundbuchauszug zur Überprüfung, ob die Immobilie belastet ist, der Katasterplan, Versicherungsnachweise und der Energieausweis sind die Grundlagen für eine realistische Bewertung von Immobilien. Der Makler besorgt diese Unterlagen soweit möglich.

Der Makler macht sich ein eigenes Bild von der Immobilie und allen für die Bewertung und Vermarktung relevanten Faktoren. Er macht aussagekräftige Fotos von der Immobilie, den Räumlichkeiten und dem Garten. Falls dieser nicht vorliegt, erstellt er einen Grundriss. Gegebenenfalls nimmt er „Schönheitsfehler“ auf, die sich problemlos beheben lassen, um einen besseren Preis zu erzielen und gibt Tipps, um die Immobilie attraktiv zu dekorieren.

Bei Eigentumswohnungen und Wohnhäusern werden vom Makler in Lage und Zuschnitt vergleichbare Objekte genutzt, um den Wert zu ermitteln.

Herstellungskosten und bis dato entstandene Abnutzungen werden im Sachwertverfahren festgestellt, um den Wert zu recherchieren. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn z. B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser eingeschätzt werden sollen. Um den Grundstückswert zu ermitteln, wird vom Makler häufig parallel das Vergleichswertverfahren eingesetzt.

Immobilien wie vermietete Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, die einen Ertrag erwirtschaften sollen, werden auf Grundlage von z. B. zu erwartenden Mieterträgen und Grundstückswert vom Makler bewertet.

Die Löschung einer im Grundbuch verzeichneten Grundschuld wird häufig nach Abtragung der entsprechenden Beleihung von den Eigentümern nicht veranlasst. In diesem Fall wird der Immobilienmakler aktiv und übernimmt diese wichtige Formalität. Wollen Erben ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, müssen sie zunächst per Erbschein als neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Auch in diesem Fall ist der Makler für seine Kunden ein wichtiger Ansprechpartner.

Ein aussagekräftiges und attraktives Exposé des Maklers der zu verkaufenden Immobilie ist eine wichtige Grundlage, um das Interesse von potenziellen Käufern zu wecken und sie zur Besichtigung zu motivieren. Sie können sich intensiv damit auseinandersetzen, verfügen über alle wichtigen Fakten und können ihre Fragen an den Makler bündeln. Dadurch laufen die Verhandlungen glatter und schneller ab.

„Ein Bild sagt mehr als tausend Worte“ – mit Digitalfotos in hoher Qualität vermittelt der Immobilienmakler unmittelbar einen Eindruck von dem, was die Interessenten im Haus erwartet. Besser sind Abbildungen von noch (neutral) eingerichteten Räumlichkeiten, weil kahle Ansichten wenig Atmosphäre wiedergeben.

Der Grundriss zeigt sofort, ob die gewünschte Fläche mit der bevorzugten Anzahl von Räumen vorliegt. Eine Raumaufteilung mit einer Übersicht, wie die Räume genutzt werden, zeigt darüber hinaus, wie z. B. die Ausstattung mit Steckdosen und Anschlüssen angelegt ist. Das gibt bereits Anhaltspunkte, wie aufwendig eine Anpassung an die eigenen Vorstellungen werden wird.

Womit punktet eine Immobilie Beim Hausverkauf zusätzlich? Die Ausstattung der Immobilie kann das Zünglein an der Waage beim Verkaufen sein: Bleibt die hochwertige Einbauküche im Haus, gibt es hochwertige Bodenbeläge, ein modernisiertes Bad mit Jacuzzi, ist vor 2 Jahren eine Pellet-Heizung eingebaut worden, hat das Garagentor eine Fernsteuerung etc.?

Das Wohnumfeld hat für die meisten Kaufinteressenten einen gewichtigen Einfluss auf den Kaufentscheid. In welcher Nachbarschaft liegt die Immobilie, wie dicht ist der Verkehr, wie gut die Anbindung, gibt es eine gute Nahversorgung mit Lebensmitteln, sind Schulen, Ärzte, Restaurants fußläufig zu erreichen usw. Diese Informationen sollte ein gutes Exposé enthalten, das zudem noch an einzelne Zielgruppen angepasst werden sollte. Ein kinderloses junges Paar hat andere Bedürfnisse als Eheleute, die einen Altersruhesitz suchen.

Der Kaufpreis sollte vom Makler als Verhandlungsgrundlage angegeben werden. Ist die Nachfrage gering, lässt sich darüber verhandeln.

Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten, die die gegenwärtigen oder letzten Bewohner gezahlt haben? Zwar hängt die Höhe der Kosten unmittelbar vom Verbrauchsverhalten ab, aber Interessenten können ungefähr kalkulieren, was auf sie zukommt.

Bei einem Neubau gibt es zum Zustand des Hauses oder der Wohnung kaum etwas zu sagen. Der Zustand eines Altbaus ist hingegen wesentlich beim Verkauf für zu kalkulierende Kosten. Gravierende Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.

Ein persönlicher Ansprechpartner beim Immobilienmakler und seine Kontaktdaten runden professionelle Unterlagen ab.

Wie schon beim Thema Verkaufsunterlagen erwähnt, sind die Maßnahmen zur Vermarktung durch den Immobilienmakler zielführender, wenn sie bedürfnisgerecht auf eine Zielgruppe zugeschnitten werden. Was sich für die eine Zielgruppe vorteilhaft darstellt, ist für die andere ein Nachteil. Eine Innenstadtwohnung im dritten Stockwerk ohne Fahrstuhl wird eher jungen Kaufinteressenten gefallen. Die 2-Zimmer-Wohnung entspricht nicht dem Bedarf der jungen Familie mit zwei Kleinkindern.

Um die passende Zielgruppe zu erreichen, schneidet der Makler die Maßnahmen zur Vermarktung auf ihre medialen Gewohnheiten zu. Gedruckte Zeitungen erreichen z. B. eher ältere Zielgruppen. 360°-Ansichten werden von Menschen mit digitaler Affinität genutzt. Ein Schild im Vorgarten der Immobilie ist sinnvoll, wenn sich der Standort in einer Lage befindet, in der viele Angehörige der Zielgruppe unterwegs sind. Befinden sich viele Kaufinteressenten aus der anvisierten Gruppe in der Kartei von einem Makler, kann die Vermarktung zuerst bei ihnen angesetzt werden.

Der Immobilienmakler wählt Kaufinteressenten aus, die er als passend erachtet, organisiert, koordiniert und führt die Besichtigungstermine durch. Über seine Aktivitäten hält er den Eigentümer auf dem Laufenden.

Werden Kaufabsichten geäußert, prüft er die Solvenz des potenziellen Käufers. Der Makler vergewissert sich z. B., ob eine Hypothek faktisch bewilligt wurde. In den Verkaufsverhandlungen setzt er alles daran, einen guten Preis zu erzielen. Besteht Einigkeit, bereitet er den Kaufvertrag vor und stimmt ihn mit Käufer und Verkäufer ab.

Der Makler vereinbart einen Notartermin und bespricht vorab mit dem Notar die getroffenen Absprachen zum Hausverkauf. Beim Termin der Beurkundung ist er anwesend, um gegebenenfalls dem Verkäufer für auftauchende Fragen zur Verfügung zu stehen. Die Gebühren für die Beurkundung trägt der neue Eigentümer.

Anschließend ist die Überprüfung des fristgerechten Zahlungseingangs und gegebenenfalls die Abwicklung anderer vertraglich vereinbarten Abmachungen Aufgabe des Immobilienmaklers. Auch bei der Übergabe des Objekts an den neuen Eigentümer ist er präsent und begleitet seinen Auftraggeber.

Hat der Immobilienmakler überhaupt ein Interesse, Käufer von Wohneigentum zu unterstützen? Ganz klar: Ja! Als Immobilienexperte sorgt der Makler ebenso für den bestmöglichen Deal, wie bei Immobilienverkäufen. Es gilt das Motto: „Wer die Musik bezahlt, bestimmt auch, was gespielt wird.“

Der Immobilienkäufer kann sich auf eine professionelle Betreuung verlassen. Auf Grundlage der Anforderungen, die er an die Wunschimmobilie stellt, spürt der Makler passende Angebote auf, nimmt eine Immobilienbewertung vor, vereinbart Besichtigungstermine und berät zum Preis-Leistungs-Verhältnis. Er macht aufmerksam auf Sanierungsbedarf, Schadstoffbelastung oder andere Mängel, berät zu vertraglichen und rechtlichen Aspekten, arbeitet gemeinsam mit dem Notar den Kaufvertrag aus und begleitet den Vertragsabschluss.

Sollen Wohnungen oder Häusern vermietet werden, übernimmt der Makler eine Vielzahl an Aufgaben. Er erstellt attraktive Info-Materialien für die Mietinteressenten, vermarktet die zu vermietende Immobilie, trifft eine Vorauswahl geeigneter Mieter, organisiert die Besichtigungen, überprüft die Mieterbonität, berät bei der Gestaltung des Mietvertrages und sorgt für die Schlüsselübergabe.

Nicht wenige Kunden eines Immobilienmaklers haben sich im Vorfeld bereits selber am Verkauf Ihres Hauses oder ihres Apartments versucht, statt einen Immobilienmakler zu beauftragen. Sie haben unterschätzt, welche Aufgaben beim Verkaufen einer Immobilie auf sie zukommen. Aus diesen Versuchen können verschiedene gewichtige Probleme resultieren:

• 1. Die Immobilienbewertung wird zu hoch angelegt.

Der Immobilienverkauf misslingt, weil niemand den zu hohen Preis zu zahlen bereit ist. Haus oder Wohnung bleiben monatelang im Angebot, was auch bei Kaufwilligen nicht unbemerkt bleibt. Die Immobilie wird Monat für Monat „verbrannt“ und ist bei potenziellen Käufern bekannt „wie ein bunter Hund“. Die Anfragen bleiben aus. Stimmt etwas mit dieser Immobilie nicht…?    

Eine „verbrannte“ Immobilie wieder marktfähig zu machen ist auch für Profi-Makler ein schwieriges Unterfangen!

• 2. Weil kein zielgruppengerechtes Marketing betrieben wird, melden sich massenhaft Interessenten.

Eine unentwegte Karawane von Kaufinteressenten muss koordiniert werden, denn es gibt kein aussagekräftiges Exposé, das bereits diejenigen herausfiltert, die zur passenden Zielgruppe gehören. Dadurch werden die Besichtigungen und ihre Nachbereitung besonders zeitintensiv, denn ständig müssen Informationen nachgereicht werden. Einige Essentials fehlen einfach, wie z.B. der Energieausweis. Die Eigentümer geben ihre Bemühungen entnervt auf… 

• 3.  … oder finden doch einen Kaufwilligen. Kurz vor Abschluss des Kaufvertrages stellt sich heraus, dass der Käufer nicht solvent ist. Seine Finanzkraft wurde nicht im Vorfeld überprüft.

Ein weiteres Problem kann bei der Eigenvermarktung darin bestehen, dass der Wert des Wohneigentums unterschätzt wird. Da können in begehrten Wohnlagen teils 6-stellige Summen verschenkt werden. Das wird Ihnen mit einem guten Makler an Ihrer Seite nicht passieren!

Bei der Vermietung kann sich der Vermieter im schlimmsten Fall einen insolventen Mietnomaden einhandeln, der die Räumlichkeiten in verwüsteten Zustand hinterlässt und darüber hinaus nur über ein Einkommen unter der Pfändungsgrenze verfügt. Alle Kosten bleiben am Vermieter hängen.

Wie Sie feststellen konnten, sind die Aufgaben des Immobilienmaklers komplex. Deshalb sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie den Makler Ihres Vertrauens mit dem Hausverkauf, dem Verkauf von Eigentumswohnungen oder der Suche nach seriösen Mietern betreuen.