Maklergebühren fallen oft sehr hoch aus und gehen auf den Geldbeutel. Sie zählen neben der Grunderwerbsteuer zu den höchsten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie und sollten in jedem Fall in die Kostenkalkulation mit einbezogen werden.
Doch wer kompetente und seriöse Beratung sucht und Immobilien schnell und zuverlässig kaufen oder verkaufen möchte, kommt nicht um einen Immobilienmakler herum. Es gibt viele Fragen rund um das Thema Maklergebühren und die wollen wir Ihnen in unserem folgenden Infotext gerne beantworten.
- Was ist überhaupt ein Immobilienmakler?
- Vergütung vom Immobilienmakler
- Muss man teilweise doppelt zahlen?
- Höhe der Maklerprovision
- Vertragsform und Maklergebühren
- Kann man die Maklergebühr umgehen?
- Ohne Maklergebühren das eigene Haus verkaufen
- Verpflichtungen des Immobilienmaklers
- Sind Maklergebühren eigentlich steuerlich absetzbar?
Was ist überhaupt ein Immobilienmakler?
Ein Immobilienmakler vermittelt Personen, welche ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung verkaufen möchten, mit Kaufinteressenten, sein Hauptgeschäftsfeld ist also der Immobilienverkauf. Je nachdem von welcher Partei er engagiert wird, hilft er entweder bei der Suche nach Käufern für Immobilien, oder er schaut nach passenden Angeboten für seine Kunden, welche selbst auf der Suche nach Immobilien sind. Für seine Arbeit wird er mit einem Erfolgshonorar, den sogenannten Maklergebühren entlohnt, dazu mehr unten.
Vergütung vom Immobilienmakler
Ist aufgrund der Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen, ist der Makler nach §652 BGB dazu berechtigt, eine Maklergebühr – auch oftmals Maklerprovision oder Maklercourtage genannt – zu verlangen. Das bedeutet im Umkehrschluss allerdings auch, dass ein Immobilienmakler keine Provision verlangen darf, wenn er erfolglos war und kein Vertrag mit Wechsel des Eigentümers einer Immobilie zustande gekommen ist.
Der Aufwand des Immobilienmaklers wirkt sich dabei in keiner Weise auf seine Provision aus, ausschlaggebend sind allein der letztendlich erzielte Verkaufspreis und die damit vorher getroffenen Vereinbarungen. Aufgrund dieses Zusammenhanges liegt es also im Interesse des Immobilienmaklers, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, sofern es sich bei seinem Auftraggeber um den Verkäufer handelt.
Nebenbei gibt es auch Immobilienmakler, welche einen Festpreis für das Erstellen von Exposés verlangen und nicht an einen Prozentsatz gebunden sind. Hier liegt die Besonderheit darin, dass die Gebühr fällig wird, egal ob es schlussendlich durch seine Arbeit zu einem Kaufvertrag kommt oder nicht.
Muss man teilweise doppelt zahlen?
Schalten Käufer und Verkäufer unterschiedliche Makler ein, kann es sein, dass Sie doppelte Maklergebühren zahlen müssen. Klären Sie daher unbedingt schon im Vorfeld, wie es um den Vermittlungsanspruch der Parteien steht.
Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Wir nennen unsere Sätze deshalb hier, damit Sie vorher wissen, womit Sie rechnen.
Wohnungen und Einfamilienhäuser
Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gilt seit dem 23. Dezember 2020 die Halbteilung der Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB). Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er von Käufer und Verkäufer nur gleich hohe Provisionen verlangen. Beauftragt ihn nur eine Seite, darf sie höchstens die Hälfte an die andere weitergeben, und die andere Seite zahlt erst, wenn die erste gezahlt hat.
Bei UK Immobilien zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer, also 3 % netto. Die Provision wird mit dem notariellen Kaufvertrag fällig. Kommt kein Kaufvertrag zustande, zahlen Sie nichts.
Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien
Für Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt die Halbteilung nicht. Hier trägt im Regelfall der Käufer die Provision allein, bei UK Immobilien je nach Objekt 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Der Satz steht im jeweiligen Exposé, bevor Sie sich entscheiden.
Vermietung
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Gesetzlich erlaubt sind höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, also 2,38 Kaltmieten.
Vermieter zahlen bei UK Immobilien einen Festpreis: eine Nettokaltmiete zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer, also 1,19 Kaltmieten, mindestens 699 € inklusive Mehrwertsteuer, fällig nach Abschluss des Mietvertrags. Zieht der Mieter innerhalb von zwölf Monaten wieder aus, vermieten wir kostenfrei neu. Für Mieter sind unsere Wohnungsangebote provisionsfrei.
Vertragsform und Maklergebühren
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser muss der Maklervertrag seit dem 23. Dezember 2020 in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail reicht, ein Telefonat nicht. Ohne Textform entsteht kein Provisionsanspruch. Bei allen anderen Objekten ist der Vertrag formfrei. Wir schließen ihn trotzdem immer schriftlich.
Bei UK Immobilien läuft das so: Bevor Sie das vollständige Exposé erhalten, bestätigen Sie online drei Punkte getrennt voneinander: den Maklervertrag mit der Provision, die Widerrufsbelehrung und, wenn Sie das möchten, die Zustimmung, dass wir sofort für Sie tätig werden. Als Verbraucher haben Sie bei einem Vertrag, der per E-Mail oder online zustande kommt, 14 Tage Widerrufsrecht. Ohne Ihre Zustimmung zur sofortigen Tätigkeit erhalten Sie das Exposé nach Ablauf dieser Frist.
Gut zu wissen: Fehlt bei einem Maklervertrag die Widerrufsbelehrung, wird der Vertrag nicht unwirksam. Die Widerrufsfrist verlängert sich dann aber auf zwölf Monate und 14 Tage.
Und das Wichtigste: Die Provision entsteht erst mit dem notariellen Kaufvertrag. Eine Anfrage, eine Besichtigung oder ein Angebot lösen keine Zahlungspflicht aus.
Kann man die Maklergebühr umgehen?
Es ist grundsätzlich nicht möglich, die Maklergebühr zu umgehen. Mindestens eine der beiden Parteien bei einem Verkauf von Immobilien muss den Immobilienmakler für seine Leistungen bezahlen. Dabei spielt es keine Rolle, wie genau das Verhältnis der Aufteilung der Maklergebühr aussieht. Im Endeffekt muss nur der vereinbarte Prozentsatz des Verkaufspreises an den Makler übergegangen sein.
Selbst wenn so manch kluges Köpfchen auf die Idee kommt, seinen Lebenspartner oder sonstige andere Personen den Vertrag unterzeichnen zu lassen und somit zu meinen, er wäre nicht zur Zahlung einer Provision verpflichtet, so irrt dieses sich. Auch in solch einem Fall muss die im Maklervertrag vereinbarte Provision in voller Höhe gezahlt werden.
„Umgangen“ werden kann die Courtage nur insofern, als dass der Makler mit beiden Parteien einen separaten Vertrag abschließt, sodass sowohl Käufer, als auch Verkäufer jeweils einen Teil der Provision zahlen, oder die Gegenpartei sogar die komplette Provision übernimmt.
Beim Verkauf ist eine solche Aufteilung möglich. Der Anteil des Verkäufers heißt Innenprovision, der des Käufers Außenprovision. Hierbei wird die Innenprovision vom Eigentümer getragen, während der Anteil des Käufers als Außenprovision bezeichnet wird. Die schlussendliche Gesamtprovision setzt sich dann aus Innenprovision und Außenprovision zusammen.
Ohne Maklergebühren das eigene Haus verkaufen
Die einzige Möglichkeit, Maklerprovisionen zu umgehen bleibt also, den Verkauf Ihrer Immobilie in die eigene Hand zu nehmen. Sie müssen dabei Aufgaben wie:
· Immobilienbewertung
· Erstellung eines Exposés
· Vorbereitung der Immobilie für Besichtigungen
· Besichtigungen durchführen
· Unterlagen einholen (Grundrisse, Energieausweis, Grundbuchauszug etc.)
· Kaufvertrag vorbereiten
selbst übernehmen. Seien Sie sich im Vorfeld bewusst, dass auf diesem Wege eine Menge Arbeit auf Sie zukommen wird. Einen ausführlicheren Ratgeber sowie Tipps zum Thema „Immobilien verkaufen“ finden Sie hier kostenlos.
Da Sie im Gegensatz zum Immobilienmakler nicht Ihre volle Energie und Zeit in das Bewerben Ihrer Immobilie stecken können, müssen Sie davon ausgehen, dass die Zeitspanne zwischen Erstellen einer Anzeige und tatsächlichem schließen eines Kaufvertrages erheblich größer sein kann, als wenn Sie einen Experten damit beauftragen, der mit Themen wie den Hausverkauf und Hauskauf erfahren ist, diese zu seinem Beruf gemacht hat und sich tagtäglich mit genau diesem Thema in der Praxis befasst.
Dazu kommt, dass Makler geschult in Sachen Verhandlung sind und Ihnen somit trotz Maklergebühren mit hoher Wahrscheinlichkeit einen höheren Verkaufspreis bescheren werden, welcher einiges wieder ausgleichen kann.
Verpflichtungen des Immobilienmaklers
Grundsätzlich sind Immobilienmakler nicht nur dem Hausverkäufer verpflichtet, welcher Sie engagiert hat. Fallen ihm grobe Mängel auf, die zu erhöhten Kosten führen würden und die der Interessent nicht bemerkt hat, darf er diese nicht verschweigen. Bzgl. verschwiegenen Mängeln oder Mängel, die dem Käufer im Nachhinein auffallen, wird der Makler schadensersatzpflichtig.
Aus Haftungsgründen weist ein Immobilienmakler allerdings immer darauf hin, dass alle Angaben vom Verkäufer stammen.
Ein Immobilienmakler ist nicht dazu verpflichtet, seine Maklerprovision im Falle einer Vertragsrückabwicklung zurückzuzahlen. Hat er erst einmal zur Vermittlung eines wirksamen und rechtskräftigen Vertrages verholfen, muss er danach nichts zurückerstatten, egal wie Käufer und Verkäufer im Nachhinein verblieben sind. Dies kann sich zum Beispiel insofern äußern, als es kurze Zeit später zu einer Vertragsauflösung in beidseitigem Einverständnis kommt.
Oftmals kommt es auch zu unwirksamen Absprachen zwischen Verkäufer und Immobilienmakler, welche die Zahlung der Maklerprovision nach Vertragsabschluss dem Käufer übertragen sollen. Zahlt der Käufer nun nicht, ist dies keinesfalls rechtswidrig, denn er muss in keiner Weise Leistungen erbringen, welche nicht im Vorfeld zwischen ihm und dem Immobilienmakler ausdrücklich vereinbart wurden.
Sind Maklergebühren eigentlich steuerlich absetzbar?
Das hängt davon ab, wofür Sie die Immobilie nutzen.
- Eigenheim: Maklerkosten für den Kauf einer selbst genutzten Immobilie sind nicht absetzbar.
- Kapitalanlage: Beim Kauf einer vermieteten oder zu vermietenden Immobilie gehören die Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Der Gebäudeanteil wird über die Abschreibung geltend gemacht.
- Vermietung: Die Provision für die Vermietung, bei UK Immobilien der Festpreis, ist im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.
- Verkauf: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und haben Sie die Immobilie nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerpflichtig. Die Maklerprovision mindert dann den Gewinn. Ist der Verkauf steuerfrei, wirkt sie sich nicht aus.
- Umzug aus beruflichen Gründen: Maklerkosten für eine Mietwohnung zählen zu den Umzugskosten und sind als Werbungskosten abziehbar. Maklerkosten für den Kauf einer Wohnung nicht.
Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung.
Stand: Oktober 2026
