Rendite richtig berechnen

Beispiel: Eine Wohnung erzielt eine Miete von 500 € x 12 Monate = 6.000 € im Jahr.

Der gewünschte Kaufpreis ist 200.000 €.

Teilt man also 6.000 € : 200.000 € = 0,03 = 3 % = Bruttorendite.

Warum nennt man diese Zahl nun Bruttorendite? Ganz einfach, weil die Kaufnebenkosten (in der Regel ca. 10 % Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten) und die Kosten, die der Käufer noch laufend selbst tragen muss, noch nicht eingerechnet sind.

Das ist für uns eine erste Indikation, um Immobilien nach diesen „harten Faktoren“ einzuschätzen und damit zu entscheiden: Ergibt es Sinn, sich näher mit der Immobilie auseinanderzusetzen oder nicht.

Bei ‚ja‘, macht man mit der Nettorendite weiter. Aber ihr werdet sehen, 90-98% der Immobilien haben sich bereits nach dieser Berechnungsmethode erübrigt und ihr spart jede Menge Zeit!

Was bedeutet aber nun die Renditezahl? Um Euch da besser abzuholen, kann man grundlegend sagen:

Je höher die Rendite, desto größer das Risiko.

Eine höhere Rendite hat man beispielsweise bei Gewerbeflächen. Gut ist, wenn die lange vermietet sind – aber auch sehr risikobehaftet, wenn 3 Mieter in Folge Pleite gehen und immer wieder Nachmieter gesucht werden müssen und Leerstand herrscht.

Auch Immobilien in ländlicheren Gegenden haben höhere Renditepunkte, wegen des Risikos, lange auf einen Mieter warten zu müssen, da weniger viele Personen im Umland eine Wohnung suchen, als in der Stadtmitte.

Kleinere Rendite = kleineres Risiko eines Leerstandes, aber auch größere Chancen für den Wiederverkauf. Das haben wir im Regelfall in Stadtgebieten in begehrten Lagen!

Trotzdem muss man aufpassen, denn die Ausnahme bestätigt die Regel. Es kommt nämlich immer wieder vor, dass in guten Lagen ein hoher Preis für eine Immobilie verlangt wird, die Mieten das aber nicht hergeben; weil beispielsweise seit 30 Jahren die Miete nicht angepasst wurde und der Mieter für schmale 400 Euro Warm in einer 4-Zimmer-Wohnung wohnt. Ja, auch das gibt es noch! Dann muss sich das aber auch im Kaufpreis widerspiegeln und genau dafür haben wir nun unsere ‚schnelle Nummer‘ mit der Überprüfung der Rendite oder kann man auch sagen, dem Verhältnis Miete zu Kaufpreis, gelernt.

Um Euch ein Gefühl für die Zahlen zu geben:

In Frankfurt Stadtmitte wird der überwiegende Teil der Immobilien mit einer Bruttorendite zwischen 2,2 bis 2,5% angesetzt. Das wird sich ab 2023 wegen der Zinsen vermutlich etwas verändern, aber bis hier war das die letzten 10 Jahre „Usus“.

Habe ich in der Stadt also einen 3 oder 4%ter, sollte man aufhorchen! Jetzt lohnt es sich genau hinzuschauen und man darf dringend empfehlen, die Bewirtschaftungskosten und WEG-Protokolle genau zu prüfen, ob vielleicht teure Sanierungen angesetzt sind, ob die Instandhaltungsrücklagen deutlich erhöht wurden oder Sonderumlagen geplant sind. Denn schnell kommen so hohe Beträge zusammen, die einem den Spaß und die Rendite wieder verhageln….

In ländlichen Gegenden sind 4,5,6 % oder mehr normal, weil niedriger in der Beliebtheitsskala und somit erhöhtes Leerstandsrisiko.

Das mag in anderen Teilen der Republik anders aussehen, ich spreche hier für Frankfurt am Main und Umland, aber ich glaube Euch so eine gute Einschätzung und Gefühl für die Zahlen zu liefern.

Kommen wir also zur Nettorendite:

Um eine Nettorendite zu definieren, wird es schon etwas schwieriger, denn Ihr müsst nun die Kaufnebenkosten dazurechnen und diejenigen Kosten berücksichtigen, die man als Vermieter zu bezahlen hat, die nicht auf den Mieter umlegbar sind. Das sind dann die sogenannten Bewirtschaftungskosten.

Aus der Sachverständigenpraxis wissen wir, dass man in unseren Breitengraden einen ca. 20 bis 25 %-igen Faktor von der Nettomiete abziehen sollte, um die echte Nettorendite zu berechnen.

In unserem Beispiel erhöht sich also der Kaufpreis um 10 % und liegt dann bei 220.000 Euro. Die Nettomiete wird um die, nehmen wir mal an 20 % Bewirtschaftungskosten gemindert, in unserem Beispiel also 6.000 € x 20 % = 1.200 €.

Die um die Bewirtschaftungskosten geminderte Nettomiete beträgt sodann nur mehr 4.800 €.

Bringt man nun die Renditeformel zum Ansatz, ergibt sich folgende Rechnung:

4.800 € : 220.000 € = 0,218 = 2,18 % = Nettorendite.

Ergo fehlen bei unserem 3%er nun rund 0,8%.

Fazit: Beim Kauf ‚nach der Schnellprüfung‘ genau auf die nicht umlegbaren Kosten achten. Und darauf achten, ob und inwieweit bei der zu kaufenden Immobilie in naher Zukunft größere Reparaturen oder Investitionen notwendig sind (das können sein: Heizung wird ausgetauscht, Tiefgarage wird abgedichtet, Dach oder Fenster müssen erneuert werden usw.), die nicht aus dem Rücklagentopf der Eigentümergemeinschaft genommen werden, sondern durch eine Sonderumlage von den Eigentümern eingefordert wird.

Diese Investitionen sind in die Renditekalkulation mit aufzunehmen, um die Nettorendite richtig berechnen zu können.

Wenn man aber vergleicht mit dem, was die Finanzierungsinstitute derzeit an Renditen anbieten, dann ist eine Immobilie immer noch interessant. Wenn man unter langfristigen Aspekten überlegt, dass die Immobilie auch vielleicht noch ein Wertzuwachspotential bietet, dann ist ein Kauf immer richtig und auch zur Altersvorsorge geeignet, in der Rente eine zusätzliche Einnahme zu haben. Da wären wir wieder bei dem Slogan: Lage, Lage, Lage.

Wenn man die Immobilie ab dem Kauf 10 Jahre behält, kann man danach bei einem Verkauf den Wertzuwachs steuerfrei mitnehmen.

Alles in allem, wenn man vorher richtig vergleicht und in einer guten Lage kauft, ist es und war es immer von Vorteil, sich eine wertstabile Immobilie zuzulegen.