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Das Mietrecht – ein Buch mit sieben Siegeln?

Der Bundesgerichtshof und die nachgeordneten Gerichte, sind für manchen Nutzer wahrlich ein Thema, mit dem man sich ständig beschäftigen könnte. Fast zu jeden Monat geben uns die Gerichte neue Hinweise, wie die Gesetze auszulegen sind und an die sich Vermieter und Mieter zu halten haben. Nachdem es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten kommt, möchten wir hier ein paar wichtige Beispiele aufführen, ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

Wichtige Tipps für Sie als Vermieter

  • Der Mieter zieht aus und sie möchten, dass er die Wände weiß streicht.

1) Die Farbe weiß. Wenn Sie als Vermieter im Mietvertrag vermerken, dass sie ihren Mieter verpflichten, bei Auszug die Schönheitsreparaturen mit der Farbe weiß durchzuführen, dann hat der Gesetzgeber etwas dagegen, denn diese Klausel gibt dem Mieter keinen Spielraum in der Farbgestaltung und ist daher ungültig (siehe BGH v. 14.12.10-WuM 2010, 212).

2) Grell gestrichene Wände bei Auszug. Dazu gibt es den § 242 Abs. 2 unseres BGB und der weist uns im übertragenen Sinn darauf hin, auf das Gebot der Rücksichtnahme und dies bedeutet beim Auszug des Mieters:

Grelle Farben sind in helle Farben umzustreichen, und zwar ganz egal, ob die Schönheitsreparaturen wirksam oder unwirksam vereinbart worden sind.

3) Für Abnutzungsspuren der Mietsache, die auf übermäßigem, fehlerhaftem oder sonst vertragswidrigem Gebrauch beruhen, haftet der Mieter nicht, weil er die Schönheitsreparaturen übernommen hat, sondern weil er seine Obhutspflicht oder andere vertragliche Pflichten verletzt hat und deshalb nach § 280 BGB schadensersatzpflichtig ist. Hinzu kommt neuerdings eine Renovierungspflicht, die im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache aus dem Gebot der Rücksichtnahme (§241 Abs. 2 BGB) abgeleitet wird.

4) Rauchen in der Wohnung. Muss der Mieter Nikotinverfärbungen und -ablagerungen beseitigen? Ausgangspunkt ist, dass selbst der exzessive Nikotinkonsum zum vertragsgemäßen Gebrauch gerechnet wird und damit verbundene Abnutzung nach § 538 BGB zum Risikobereich des Vermieters zählt.

Sind dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen wirksam übertragen worden, so bezieht sich seine Pflicht auch auf die fachgerechte Beseitigung von Nikotinablagerungen und -verfärbungen an Wänden, Holzteilen und Installationsteilen; denn es handelt sich hierbei um die Behebung von Spuren vertragsgemäßen Gebrauchs. Fehlt es dagegen an einer wirksamen Übertragung, so braucht der Mieter nicht zu renovieren; das normale Abnutzungsrisiko bleibt beim Vermieter. Der Mieter ist allerdings verpflichtet, die Mehrkosten zu tragen, die über die erforderlichen Renovierungskosten hinausgehen; denn insoweit handelt es sich um „Beschädigungen“. In Betracht kommen Kosten für a) das Isolieren der Wände, b) eventuell neu verputzen, c) neu tapezieren, d) mehrfaches überstreichen.

  • Mängelbehebung zum Ende des Mietverhältnisses

Ganz gleich, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben, so besagt die Rechtsprechung zum Thema Renovierung folgendes: Wenn Sie eine unrenovierte Mietsache übergeben haben, kann sie auch unrenoviert wieder zurückgegeben werden. 

Eine Ausnahme besteht bei den Wänden, die vom Mieter mit einer grellen Farbe gestrichen worden sind, wie z. B. rot, gelb, grün, blau oder schwarz. Hier spricht man von einer Reparaturpflicht, die den Mieter betrifft.

War der Mietgegenstand bei der Übergabe renoviert bzw. neu oder neuwertig, dann kann man die Reparatur an Wänden gemäß der Richtlinien des Mietvertrages durchführen. Doch Vorsicht, denn ein Normalverbraucher kann oft die Klausel im Mietvertrag nicht richtig auslegen. Hier beginnt sich Streitpotential zwischen Mieter und Vermieter zu entwickeln.

Der Vermieter darf also nicht zum Mieter sagen: „Sie haben die Wohnung komplett zu streichen“, wenn dieser Zustand nicht gefordert werden kann. 

Umgekehrt ist es so: Sollte der Mieter von sich aus ohne Zutun des Vermieters die Wohnung komplett streichen, so hat der Vermieter dafür keine Entschädigung zu bezahlen. 

Solche Fälle gibt es immer wieder und dann verlangen die Mieter aus dem Gesichtspunkt der Bereicherung des Vermieters ihre Aufwendungen zurück. Leider gehen die Mieter damit leer aus. Der Fehler war, dass sich die Mieter nicht mit dem Vermieter verständigt haben, was zum Ende des Mietverhältnisses zu tun ist.

Wir empfehlen, nicht nur ein ausführliches Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug mit Zeugen, die nicht mit Ihnen verwandt sind, sondern auch eine umfangreiche Fotodokumentation, wo jedes Detail der Mietsache fotografiert wird.

Bei einer 2-Zimmer-Wohnung können zB ohne weiteres ca. 50 Bilder angefertigt werden. Fotografieren Sie mit System, die Zimmer dem Uhrzeiger folgend von links nach rechts. Fangen Sie bei der Türe (innen und außen) an, dann die Wände und Decke, der Fußboden. Sollten irgendwo Beschädigungen festzuhalten sein, nehmen Sie einen Meterstab und legen Sie ihn zur Beschädigung, fertigen Sie ein hochauflösendes Foto an, damit man zweifelsfrei den Mangel auch beweisen kann. Eine zusätzliche Erwähnung im schriftlichen Protokoll macht das Ganze dann hieb- und stichfest. 

In der Küche und im Bad sollten Sie alles fotografieren und zwar im Detail innen und außen: Jeden Schrank, den Herd (inkl. Backbleche, Beleuchtung, Funktion der Platten und des Backofens), den Kühlschrank, im Bad insbesondere die Badewanne (die Oberflächenbeschichtung), Waschbecken (auf Sprünge und Risse achten), WC inkl. Deckel (innen und außen). 

Zum guten Schluss vermerken Sie im Protokoll, dass versteckte Mängel, die der Mieter verschwiegen haben könnte (ob bewusst oder unbewusst), auch nachträglich beim Mieter reklamiert werden können.

Sollte der Mieter einen Mangel nicht behoben haben, so müssen Sie ihm aufgrund der geltenden Gesetze eine angemessene Nachfrist setzen, dass er den Mangel beheben kann. 

All diese Finessen sollten der Mieter und Vermieter wissen, wenn er vor der Anbahnung eines neuen Mietverhältnisses steht. Oder lieber doch zum Spezialisten gehen, der einen stets upgedateten Mietvertrag parat hält. 

In diesem Sinne, kommen Sie zu Gloßner Immobilien in Neumarkt, oder UK Immobilien in Frankfurt, da ist Ihre Immobilie gut aufgehoben.

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