Maklervertrag – eine kompakte Checkliste

Für die geregelte Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber wird in der Regel ein Maklervertrag geschlossen. Die Person, die den Makler beauftragt, kann zum einen ein Immobilienbesitzer aber zum anderen auch ein Kaufinteressent sein.

In beiden Fällen ist die Ausgestaltung der Verträge frei, denn der Gesetzgeber hat keine Vorschriften erlassen. Ausschließlich das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Frage der Vergütung, die der Makler nach Vollendung des Auftrages verlangen kann.

Ein Maklervertrag ist ein zweiseitiger, privatrechtlicher Vertrag, bei dem der Verkäufer sich verpflichtet, dem Makler im Erfolgsfall eine Provision zu bezahlen. Der Gesetzgeber sieht für solche Verträge keine besonderen Vorschriften vor.

Somit kann der Maklervertrag auch mündlich zustande kommen, wenn der Eigentümer einen Makler bittet, sein Eigentum für ihn zu verkaufen und der Makler das zusagt. Dann haben die beiden, juristisch gesehen, einen Maklervertrag durch Angebot und Annahme abgeschlossen. Die einzige Ausnahme ist der Erwerb eines Grundstücks, welcher notariell beurkundet werden muss.

Damit ein Maklervertrag ordnungsgemäß zustande kommt, muss der Makler bestimmte Informationspflichten einhalten. Dies betrifft die Aufklärung über das Anfallen von Maklergebühren, über die vorgeschriebene Widerrufsbelehrung, die wesentlichen Inhalte des Maklerauftrags und über die Identität des Maklers als Unternehmer.

Mit dem Maklervertrag haben Auftraggeber und Makler die Möglichkeit, Mindeststandards für die Maklertätigkeit und dessen Entlohnung festzulegen. Bei einem Immobilienmaklervertrag gilt grundsätzlich: Je exklusiver der Auftrag ist, desto mehr wird auch dieser dazu verpflichtet, tatsächlich tätig zu werden. Mit Exklusiv ist gemeint, dass der Auftraggeber vertraglich darauf verzichtet, weitere Makler zu beauftragen.

• ·       Der einfache Maklervertrag

Dieser Vertrag ist sowohl für Auftraggeber als auch für Makler unverbindlich. Der Verkäufer darf weitere Immobilienmakler beauftragen, ohne dass für ihn zusätzliche Kosten entstehen. Andersherum ist der Makler nicht dazu verpflichtet, aktive Bewerbung des Eigentums zu betreiben.

Dieser Maklervertrag hat für den Auftraggeber den Nachteil, dass er keinen zentralen Ansprechpartner hat. Werden mehrere Makler beauftragt, so sprechen diese sich nicht untereinander ab und die Immobilie wird nicht selten mehrfach auf der gleichen Seite inseriert. Dies macht für potenzielle Käufer keinen guten Eindruck. Auch der Makler muss befürchten, selbst Auslagen zu haben, während ein Konkurrent dann den Abschluss macht.

• ·       Der Alleinauftrag

Ein als einfacher Alleinauftrag bezeichnete Maklervertrag ist im Prinzip der Kompromiss aus dem Allgemeinen „einfachen Maklervertrag“ und dem deutlich exklusiveren „qualifizierten Alleinauftrag“.
Der Makler hat hierbei für eine festgelegte Vertragslaufzeit den alleinigen Auftrag, die Immobilie zu verkaufen. Sollte die Immobilie dennoch in diesem Zeitraum über einen anderen Makler verkauft werden, bekommt ersterer trotzdem die Maklerprovision. Dennoch kann der Auftraggeber nach wie vor seine Immobilie selbst verkaufen.

• ·       Der qualifizierte Alleinauftrag

Dies ist die von den meisten Immobilienmaklern bevorzugte Vertragsart, da sie exklusive Rechte erhalten. Der Verkäufer verzichtet zum Beispiel auf das Recht, seine Immobilie weiterhin selbst zu verkaufen. Der Makler ist bei dieser Vertragsvariante abgesichert und bekommt seine Provision in jedem Fall. Im Gegenzug kann der Auftraggeber bei dieser Vertragsvariante sicher sein, dass der Makler mit vollem Engagement in den Verkaufsprozess startet.

Für den Maklervertrag beim Verkauf und bei der Vermietung gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Bei dem Vertrag einer Vermietung gilt, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, ihn auch entlohnen muss. Außerdem ist festgelegt, dass die Provision nicht höher als zwei Nettokaltmieten sein darf.

Bei dem Vertrag für den Verkauf einer Immobilie hingegen gibt es für die Courtage grundsätzlich keine vorgeschriebene Höhe, es unterscheidet sich generell nach Region und Bundesland.

Was in einem Maklervertrag stehen soll, ist nicht gesetzlich festgelegt. Dennoch sollten die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Ebenso sollte die Vertragsart, der Auftraggeber, der Immobilienmakler und die zu vermarktende Immobilie benannt werden. Wichtig ist auch, die Laufzeit des Vertrages und die Höhe der Maklerprovision im Vertrag festzulegen.

Bei der Laufzeit des Maklervertrages muss der Makler das Objekt innerhalb der festgelegten Frist verkaufen, damit er seine Provision bekommt. Mit dem Festlegen der Laufzeit, kann man den Verkaufsprozess beschleunigen. Dabei sollte genau darauf geachtet werden, dass keine andere Klausel im Vertrag zu einer automatischen Verlängerung führt. Sowohl Beginn als auch Ende sollten deswegen mit konkreten Daten festgelegt werden.

Wenn der Makler einen ernsthaften Interessenten findet, aber der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer erst nach dem Auslaufen des Maklervertrages geschlossen wird, so kann die Bindung auch über die Vertragslaufzeit hinaus bestehen. Meistens ist die Bindungsfrist sechs Monate nach dem Vertragsende zu Ende.

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird innerhalb des Rahmens frei vereinbart und im Vertrag festgelegt. Auch wird geklärt, wer die Courtage zahlt, Eigentümer, Käufer oder je beide zur Hälfte. Die Provision ist abhängig von der Region, in der die Immobilie steht.

Die oberste Aufgabe des Maklers ist, das Objekt des Kunden schnellstmöglich und mit so viel Gewinn wie möglich zu verkaufen. Sobald der Makler mit einem Verkäufer einen Vertrag abschließt, hat er dem Eigentümer gegenüber die Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflicht in Bezug auf das Eigentum und potenziellen Käufer zu liefern.

Durch dieses Verhältnis verpflichtet sich der Makler, im zumutbaren Rahmen die Interessen des Verkäufers zu wahren. Deswegen muss er alle Informationen über die Immobilie an die Kunden weitergeben und darf keine verschweigen. Sollte er dagegen verstoßen, handelt er arglistig.

Die Reservierung für einen Interessenten ist generell nicht möglich, wenn es sich bei dem Auftrag des Eigentümers für den Makler um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Wenn die Immobilie für einen Interessenten reserviert wurde, darf der Makler in diesem Zeitraum die Immobilie keinem anderen Kunden anbieten.

Im Gegenzug kann der Makler eine Reservierungsgebühr vom Kunden verlangen, wenn der Verkäufer zustimmt. Allerdings darf sie nicht mehr als zehn Prozent der Provision betragen. Diese Gebühr soll davor schützen, dass ein Kunde nach langen Gesprächen das Interesse an dem Objekt verliert und somit kein Vertrag zustande kommt.

Denn in diesem Fall würde der Makler trotz großen Bemühungen keine Provision bekommen. Sollte die Immobilie nach Reservierung verkauft werden, wird die Gebühr mit der Courtage verrechnet.

Kosten für Inserate und Porto gehören zum Aufwand des Maklers und werden von dem Auftraggeber der Immobilie erstattet, wenn eine Klausel dafür vereinbart wurde. Diese Kosten müssen auch erstattet werden, wenn kein Verkauf zustande gekommen ist. Die Höhe der Entschädigungskosten darf nicht frei festgelegt werden, sondern müssen nachgewiesen werden.

Sollte der Makler einen höheren Preis für das Eigentum erzielen, als mit dem Auftraggeber vereinbart, geht die Differenz an ihn. Diese Vereinbarung ist zum Nachteil für den Eigentümer, denn der Makler könnte den Immobilienwert vorher zu niedrig einstufen, um eine hohe Nachfrage zu erreichen. Während des Verkaufsprozesses könnte er dann den Preis in die Höhe treiben. Deswegen sollten Verkäufer darauf achten, dass eine solche Vereinbarung nicht im Vertrag auftaucht.

Ein Vertrag kann vom Verkäufer fristlos gekündigt werden, wenn der Makler seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Darunter fällt zum Beispiel, wenn er die Besichtigungstermine nicht wahrnimmt, obwohl es Kunden gibt. Jedoch gelten je nach Vertragsart unterschiedliche Bedingungen für die Kündigung.

·       Unbefristete Verträge können jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

·       Maklerverträge, die schriftlich abgeschlossen wurden, müssen auch schriftlich gekündigt werden.

·       Um befristete Verträge kündigen zu können, muss ein triftiger Grund vorliegen, wie zum Beispiel eine Pflichtverletzung des Maklers. Diese Kündigung muss spätestens zwei Wochen, nachdem der Auftraggeber von den Pflichten erfahren hat, erfolgt sein.

Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, können innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Die Erklärung muss eindeutig, aber nicht unbedingt schriftlich erfolgen. Wenn der Makler vor diesen 14 Tagen beginnen soll, muss der Eigentümer eindeutig zustimmen.

Sollte der Vertrag vor Ende der 14 Tage widerrufen werden, hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Sollte der Makler unter ausdrücklicher Aufforderung vor Ende der Frist beginnen, erlischt das Widerrufsrecht bis zum Ende der Vertragserfüllung.

Kein Auftraggeber wird dazu gezwungen einen Maklervertrag, der nicht seinen Vorstellungen entspricht, zu unterschreiben. Allerdings gibt es kaum Makler, die ihren Vertrag den Vorstellungen des Auftraggebers anpassen. Dennoch empfiehlt es sich einen Vertrag abzuschließen und vorher genau auf die enthaltenden Klauseln zu achten, sowie alle wichtigen Details im Vertrag zu vermerken, um Missstände auszuschließen.