Grundsteuerreform 2025 Frankfurt Hebesätze und Folgen für Eigentümer
Was die neuen Hebesätze und die Berechnung der Grundsteuer für Eigentümer in Frankfurt bedeuten – mit klaren Rechenwegen, Auswirkungen und Handlungstipps.
Die Grundsteuerreform 2025 trifft Eigentümer in Frankfurt direkt: neue Hebesätze, neue Berechnung, neue Bescheide. Hier erfahren Sie klar, was das konkret für Sie bedeutet.
In Hessen gilt seit 2025 das Flächen-Faktor-Modell. Ihre Grundsteuer in Frankfurt entsteht aus drei Bausteinen: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz. Vereinfacht: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert leitet sich aus Grundstücks- sowie Wohn-/Nutzflächen ab und wird über einen Lage-Faktor an Frankfurter Mikrolagen angepasst. Den Ausschlag gibt am Ende der Hebesatz der Stadt. Viele Eigentümer erhalten 2025 neue Grundsteuerbescheide – prüfen Sie Angaben und Fristen sorgfältig (Stand 1.HJ 2025).
Die Folgen sind unterschiedlich: Selbstnutzer spüren die jährliche Belastung unmittelbar, Vermieter können die Grundsteuer meist als Betriebskosten umlegen – mit Effekten auf Nettomiete und Rendite. Für baureife, unbebaute Grundstücke kann zusätzlich eine Grundsteuer C vorgesehen sein. Unser Rat: Daten abgleichen, Bescheide prüfen, Szenarien durchrechnen und die Liquiditätsplanung anpassen.
Grundsteuerreform 2025 in Frankfurt verständlich erklärt
Die neue Berechnung mit Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Frankfurter Hebesatz in Kürze – was bleibt, was sich ändert und warum Einzelobjekte unterschiedlich betroffen sind.
Die Grundsteuerreform 2025 in Frankfurt folgt dem hessischen Flächen‑Faktor‑Modell. Ihre Grundsteuer setzt sich aus drei Bausteinen zusammen: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Frankfurter Hebesatz. Vereinfacht gilt: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert leitet sich aus Grundstücks‑, Wohn‑ und Nutzflächen sowie der Nutzung (Wohnen, Gewerbe) ab. Ein Lage‑Faktor passt den Wert an die Frankfurter Mikrolage an, von Sachsenhausen über Bockenheim bis Riedberg. Den entscheidenden Ausschlag liefert am Ende der städtische Hebesatz.
Was bleibt und was sich ändert: Die alten Einheitswerte entfallen, stattdessen zählt der aktuelle Grundsteuerwert; die Steuermesszahl ist gesetzlich vorgegeben und nach Nutzung differenziert; die Stadt Frankfurt bestimmt den Hebesatz. Daher können zwei gleich große Wohnungen in unterschiedlichen Vierteln trotz identischer Flächen verschieden belastet sein. Für baureife, unbebaute Grundstücke kann zusätzlich die Grundsteuer C greifen. So gehen Eigentümer jetzt pragmatisch vor:
- Bescheide und Flächendaten prüfen, Lage‑Faktor plausibilisieren.
- Szenarien mit realistischem Hebesatz kalkulieren; Auswirkungen auf Nebenkosten und Rendite bewerten.
- Bei Verkauf oder Vermietung die Grundsteuer in Preis‑ und Mietkalkulation einpreisen.
Hebesätze 2025 in Frankfurt richtig einordnen
So setzt die Stadt den stadtweiten Hebesatz fest, wo die Veröffentlichung erfolgt und wie Eigentümer bis zur finalen Bekanntgabe mit Bandbreiten und Rechenbeispielen realistisch kalkulieren.
Der Hebesatz wird in Frankfurt von der Stadtverordnetenversammlung per Satzung beschlossen. Ziel ist in der Regel eine möglichst aufkommensneutrale Umstellung, dennoch können sich durch das Flächen‑Faktor‑Modell Objekt‑ und Lageverschiebungen ergeben. Veröffentlicht wird der finale Hebesatz im Amtsblatt der Stadt Frankfurt am Main und auf den städtischen Informationsseiten. Für 2025 gilt: Prüfen Sie laufend die offiziellen Bekanntmachungen und Ihren Grundsteuerbescheid, sobald er vorliegt.
Bis zur finalen Bekanntgabe empfiehlt sich eine Bandbreiten‑Kalkulation auf Basis des zuletzt bekannten Hebesatzes und plausibler Spannen (z. B. ±10–15%). So erhalten Sie belastbare Orientierungswerte für Nebenkosten, Mietkalkulation oder Verkauf. Rechenbeispiel: Liegt Ihr Grundsteuermessbetrag bei 150 €, ergibt sich bei 480% rund 720 €, bei 500% 750 € und bei 560% etwa 840 € Grundsteuer jährlich. Für baureife, unbebaute Grundstücke kann zusätzlich eine Grundsteuer C mit eigenem Hebesatz gelten. UK Immobilien hat hierzu auch einen Podcast, hören Sie doch gerne mal herein.
Auswirkungen für Eigentümer in Frankfurt
Konkrete Folgen für Vermieten, Verkaufen und Bestand: Umlage der Grundsteuer als Betriebskosten, Rendite‑Effekte, Eigennutzung, WEG und Sonderfälle – plus praxisnahe Maßnahmen für 2025.
Für Vermieter in Frankfurt gilt: Die Grundsteuer ist in der Regel als Betriebskosten umlagefähig – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage vor. Ab der Abrechnungsperiode 2025 wirken sich neuer Grundsteuerwert und Frankfurter Hebesatz direkt auf die Nebenkosten aus. Passen Sie Vorauszahlungen realistisch an, kalkulieren Sie Rendite und Cashflow neu und berücksichtigen Sie Effekte bei Index‑ oder Staffelmieten. Bei Neuvermietung sollten Exposé, Mietpreis und Nebenkosten transparent auf die Grundsteuerreform 2025 Frankfurt eingehen.
Eigennutzer spüren die höhere oder niedrigere Grundsteuer unmittelbar in der jährlichen Liquidität. In WEGs können Hausgeld und Wirtschaftsplan steigen; prüfen Sie Verteilerschlüssel und Rücklagen. Sonderfälle wie baureife, unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C), gemischt genutzte Objekte oder Erbbaurechte erfordern eine genaue Zuordnung. Für Verkäufer beeinflusst die Grundsteuer die Nettorendite von Kapitalanlegern und damit Kaufpreisargumente; konsequente Kommunikation schafft Vertrauen.
- Bescheid, Flächenangaben und Lage‑Faktor prüfen; Fristen einhalten.
- Nebenkosten‑Vorauszahlungen und Mietverträge (§ Betriebskosten) aktualisieren.
- WEG‑Wirtschaftsplan 2025 anpassen; Hausgeldentwicklungen erklären.
- Szenarien 480–560 % Hebesatz durchrechnen; Rendite‑ und Cashflow‑Plan erstellen.
- Bei Leerstand/Neubau: Zeitplan und Liquiditätsreserve einplanen.
