Wertermittlung Haus – eine Praxis-Anleitung für Interessierte

In vielen Fällen wird der Wert von Immobilien aufgrund einer emotionalen Bindung zwischen Eigentümer und Haus als zu hoch eingeschätzt und bringt somit leider nicht immer Erfolg beim raschen Finden eines interessierten Käufers.
Vermeiden Sie eine nachträgliche Preiskorrektur, denn diese wirkt sehr verwirrend auf Kaufinteressenten und schreckt Sie daher eher ab, sodass sich das Verkaufen Ihrer Immobilie unnötig in die Länge zieht.

Sollten Sie sich unsicher sein und keinerlei Erfahrungen in Sachen Wertermittlung von Immobilien haben, empfiehlt es sich, ein professionelles Werturteil durch einen Sachverständigen oder eine Wertermittlung durch einen Immobilienmakler zu beauftragen.
Durch ihre qualifizierte Einschätzung erhalten Sie einen realistischen Preis, welchen Sie mit gutem Gewissen für ihr Haus verlangen können.

Es gibt vielerlei Gründe, welche eine Einschätzung des Wertes von Immobilien veranlassen können oder eine Wertermittlung Haus erforderlich machen. Nicht immer ist ein professionelles Gutachten vonnöten. Im Folgenden sehen Sie ein paar Beispiele.

Für den Verkauf eines Hauses sollten Sie möglichst versuchen, den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie als Verkaufspreis festzulegen, denn bei großen Abweichungen von Marktwert und Angebotspreis können schon vor der ersten Kontaktaufnahme viele Interessenten abgeschreckt werden. Nehmen Sie sich daher Zeit und gehen objektiv an die Sache heran.

Als Käufer können Sie ebenso eine Ermittlung vornehmen lassen, um sicherzustellen, dass Sie keinen Wucherpreis für Ihre Wunschimmobilie bezahlen. Besonders bei Häusern mit großem Grundstück, welche höhere Preise verlangen, lohnt es sich oftmals, den Marktwert zu kennen, bevor Sie blind einen Kaufvertrag unterzeichnen.

Bei Erbschaftsfällen und Schenkungen ist es ebenso wichtig, den Immobilienwert von geerbten Objekten zu kennen, um somit einerseits über ihr Vermögen aufgeklärt zu sein, andererseits hat es allerdings auch mit steuerlichen Gründen zu tun.

Bei Scheidungen wird meistens ein Zugewinnausgleich vorgenommen, in welchen neben gemeinsamen Vermögen auch Immobilien und Grundstücke einfließen. Daher ist es notwendig, eine Immobilienbewertung vorzunehmen.

Sofern Sie lediglich daran interessiert sind, wie hoch der Wert Ihrer Immobilie momentan ist, lohnt sich kein teures Gutachten bei einem Sachverständigen zu beauftragen. Es gibt Wege, um die Bestimmung des Verkehrswertes in die eigene Hand zu nehmen, doch dazu finden Sie unten mehr.

Es gibt noch eine Vielzahl weiterer Fälle, in welchen eine Wertermittlung vorgenommen werden sollte. Dazu zählen unter anderem:
· Immobilienteilung
· An- und Umbau
· Teilung von Grundstücken
· Abriss
· Steuerangelegenheiten
· Beleihungswertbestimmung für Banken
· Sorgerecht und Vormundschaft

Folgende Unterlagen sollten Sie für eine möglichst nah an der Realität liegende Wertermittlung Haus vorliegen haben:
· Aktueller Grundbuchauszug
· Verträge zu Wegerechten
· rechtssichere Wohnflächenberechnung
· Pläne wie Grundriss, Ansichten, Lageplan, technische Anlagen sowie Katasterplan
· Verträge und Angaben zu besonderen wert bestimmenden Umständen
Dies ist allerdings keine einheitliche und vollständige Checkliste. Welche Unterlagen Sie im Einzelnen benötigen, lässt sich nur bei Betrachtung im Einzelfall genau sagen.

Grundsätzlich werden die Honorare für Sachverständiger frei mit dem Auftraggeber verhandelt. Es ist möglich, einen Festpreis zu vereinbaren. Allerdings berechnen Spezialisten auch oft einen festen Stundensatz, wonach die Bezahlung je nach Arbeitsaufwand unterschiedlich hoch ausfallen kann.

Dabei fließen noch weitere Aspekte mit ein, zum Beispiel wie groß eine Immobilie ist, oder wie viele und in welchem Ausmaß Sanierungen vorliegen. Weist das Haus viele Besonderheiten auf, gilt es auch diese allesamt zu bewerten und in die Gesamtbewertung mit einfließen zu lassen. Bei kleineren Immobilien fallen Bewertungen somit vergleichsweise günstiger aus.
Oft berechnen Gutachter ihr Honorar auch abhängig vom Ergebnis der Beurteilung, also vom tatsächlichen Wert der Immobilie.

Für das Berücksichtigen von Wohnrechten oder Schäden am Objekt werden aufgrund von anfallendem Mehraufwand und Verkomplizierung der Wertermittlung oftmals höhere Honorare verlangt.
Das Gutachten richtet sich außerdem auch nach dem Verkehrswert (Marktwert). Der Verkehrswert wird oft im Zusammenhang mit Immobilienbewertungen verwendet und beschreibt den am wahrscheinlichsten zu erzielendem Erlös, welcher zum Tag der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr bedeutet hier, dass kein persönliches Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer vorliegt und es sich somit nicht um einen Freundschaftspreis handelt.

Ein Kurzgutachten ist bei weitem nicht so umfangreich und bietet nur weniger Vorteile als ein richtiges Wertgutachten. Es enthält nur die wesentlichen Aspekte und kostet ca. um die 500 Euro.

Bei der Auswahl eines Gutachters fängt es schon an, wie qualitativ und präzise die Wertermittlung letztendlich ausfallen wird. Achten Sie daher auf die Qualifizierungen wie Berufserfahrung oder Zertifikate des Gutachters.
Möglicherweise finden Sie auch jemanden, der sich auf genau die Klasse von Immobilie spezialisiert hat, welche Sie begutachten lassen möchten. Der Gutachter sollte unbedingt seriös auftreten und wenn möglich in einem Sachverständigenverband Mitglied sein für eine ideale Wertermittlung Haus.
Wenn Sie einen guten Gutachter gefunden haben, welcher auch festgelegte Termine garantiert, dann sollten Sie unbedingt alle wichtigen Zusagen schriftlich in einem Vertrag festhalten.

Sollte es sich bei dem Haus um ein serienmäßiges Reihenhaus oder eine Wohnung handeln, so können Sie auch einen Immobilienmakler nach einer Einschätzung fragen. Ein Immobilienmakler kann oftmals bereits beim ersten Termin eine zuverlässige Wertermittlung oder zumindest eine Indikation vornehmen. Immobilienmakler sind Experten und haben ständig mit Themen wie Hauverkauf zu tun und wissen daher besonders bei typischen Immobilienarten, wie man den Wert präzise und richtig ermittelt.
Geht es allerdings um ein Eigenheim mit Grundstück, welches individuell gestaltet ist und es in der Ausprägung nicht häufig gibt, so braucht auch ein Immobilienmakler um einiges länger und kann hierbei keine Einschätzung auf die Schnelle vornehmen.

Durch den Gesetzgeber wurden in Deutschland drei wesentliche Verfahrensweisen festgelegt, welche bei der Berechnung des Wertes von Immobilien herangezogen werden. Dabei gibt es das Sachwert, Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren genau angewandt wird, hängt mit der Art der Immobilie und sonstigen Gegebenheiten zusammen.

Bei Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhaushälften bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Hierbei werden Faktoren wie Zustand der Immobilie, Infrastruktur, Lage oder auch Baubeschreibung ebenso wie in der Vergangenheit gezahlte Kaufpreise berücksichtigt.
Je älter Häuser sind, desto weniger gut lassen sie sich zu einem hohen Preis verkaufen und desto größer fallen Wertminderungen aus, welche durch einen erfahrenen Sachverständigen geschätzt werden.

Was sich allerdings positiv auf den Wert einer Immobilie auswirken kann, sind besondere Ausstattungsmerkmale wie Kamin oder kürzliche Renovierungsarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen wie eine neue Heizungsanlage, gute, wärmeisolierende Mehrfachverglasung bei Fenstern oder Erneuerungen der Fassade.
Zum Vergleich werden Objekte ähnlicher Größe und Beschaffenheit in der Region herangezogen. Außerdem werden Nachbarschaftsmerkmale wie Alters- und Einkommensverteilung berücksichtigt.

Handelt es sich um Gewerbeimmobilien, vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser, wo nicht die Eigennutzung, sondern Rendite im Vordergrund steht, kommt meist das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Im Mittelpunkt der Wertermittlung steht hier nicht der Sachwert, sondern welchen Gewinn der Eigentümer mit der Immobilie erwirtschaften kann. Grundstück und Immobilie werden vorerst getrennt bewertet.

Hierbei sind nur der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen wichtig. Bei Mietwohnungen werden Nettoertrag und Bewirtschaftungskosten voneinander abgezogen und fließen schließlich in die Bewertung mit ein.
Nachdem der Reinertrag nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gekürzt wurde, wird das Ergebnis noch mit einem Multiplikator vervielfältigt. Nachdem Bodenwert und Gebäudewert kalkuliert und aufaddiert wurden, erhält man den Ertragswert des Grundstücks.

Das Sachwertverfahren wird benutzt, sofern keine Vergleichsgrundstücke vorliegen oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können sprich, wenn beide anderen Methoden zur Wertermittlung nicht angewandt werden können.
Zu Beginn werden die Herstellungskosten der Immobilie unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Wertminderung neu berechnet. Anschließend wird separat noch der Wert des Bodens ermittelt.

Bei den Herstellungskosten schätzen Sachbearbeiter üblicherweise den jeweiligen Stand der Bauweise nach Hochwertigkeit. Außerdem wird darauf geachtet, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet und wie viel ein Neubau zu heutiger Zeit ungefähr kosten würde.

Benötigen Sie kein seriöses Immobiliengutachten für Behörden, Versicherungen oder Ähnliches, können Sie auch selber eine Immobilienbewertung durchführen. Dazu eignen sich ebenso die drei jüngst vorgestellten Methoden.

Achten Sie dabei unbedingt darauf, sachlich zu bewerten und keine persönlichen Erinnerungen und Emotionen an das Haus in ihre Immobilienbewertung mit einfließen zu lassen, denn sonst wird es eine unrealistische Einschätzung.
Einflussfaktoren, welche es zu berücksichtigen gilt, sind unter anderem das Baujahr, die Nutzungsmöglichkeiten oder eine individuelle Ausstattung des Objektes. Vor allem die Größe, Anzahl der Zimmer und nutzbare Wohnfläche stellen einen wesentlichen Punkt dar.
Bedenken Sie auch die aktuelle wirtschaftliche Lage sowie die momentane Situation von Angebot und Nachfrage nach Ihrer Art von Immobilie.

Auch die Nachbarschaft und Nähe zur Innenstadt spielen eine wichtige Rolle und tragen maßgeblich zum Wert ihrer Immobilie bei. So ist im Regelfall ein Haus am Stadtrand weniger wert, als ein Haus nahe dem Stadtzentrum, auch wenn alle anderen Gegebenheiten nahezu identisch sind.

Sollten Sie eine ungenaue Einschätzung nun für eine Anzeige zum Verkauf Ihres Hauses verwenden, könnten Sie schnell auf die Schiene geraten, in welcher unattraktive Anzeigen stecken und sich damit selbst schon vorzeitig aus dem Rennen katapultieren.

Da es pauschal gesagt niemand mag, seine Immobilie unter ihrem Wert zu verkaufen und somit Verlustgeschäfte zu machen, setzen wir von Natur aus den Preis, den wir verlangen, als zu hoch an.
Ein Tipp: Möchten Sie, dass sich der Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses nicht zu sehr in die Länge zieht und zeitnah einen Abnehmer findet, so lassen Sie nach Ihrer eigenen subjektiven Einschätzung Ihrer Immobilie, etwas im Angebotspreis nach.

Um dem tatsächlichen Immobilienwert ein Stück näherzukommen und ihren richtigen Angebotspreis zu ermitteln, schauen Sie auch mal die Immobilienpreise der aktuellen Angebote vergleichbarer Objekte auf dem Markt an und passen sie ihren Verkaufspreis an; dann klappt es sicherlich und es finden sich Interessenten für den Kauf. Ansonsten kommen Sie zu uns!

Sie können für private Zwecke unproblematisch eine Wertermittlung selbst durchführen und müssen dafür keine Hilfe von einem Experten oder Immobilienmakler in Anspruch nehmen, welcher den Wert Ihrer Immobilie genau schätzen kann. Eine kostenlose grobe Immobilienbewertung können Sie kostenlos im Internet durchführen lassen. Nutzen Sie dafür unser Wertermittlungs-Tool.

Auch für Anzeigen zum Hausverkauf ist es Ihnen möglich, den Preis selber festzulegen und Ihre Immobilie auf eigene Faust einzuschätzen. Da Sie allerdings kein qualitativ hochwertiges und objektives Urteil abgeben können, raten wir Ihnen stark hiervon ab.

Ein Immobilienmakler oder ein Gutachter kann mit seinem Wissen immer noch viel besser zu einer präzisen Immobilienbewertung verhelfen, wobei die Kosten die hierfür aufkommen, im Vergleich zum Mehrwert, den ein professionelles Gutachten bringt, sehr gering ausfallen und bei einer Auftragsvergabe auch oft erlassen werden.
So ist es deutlich besser, den genauen Wert zu ermitteln und dadurch die Immobilie nicht unter ihrem Verkehrswert zu verkaufen. Ebenso laufen Sie dadurch nicht Gefahr, Interessenten durch Wucherpreise abzuschrecken, sondern den optimalen Gewinn zu erzielen.

Setzen Sie also mit Bedacht auf einen seriösen Sachverständigen und tätigen diese Investition, um sich unnötige Kosten und Mühen zu sparen und um eine optimale Hausbewertung zu erhalten.
Benötigen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie aus anderen Gründen wie für Banken oder das Finanzamt, so sollten Sie auf jeden Fall eine gründliche Wertermittlung durch Sachverständige durchführen lassen, in den meisten Fällen ist dies ohnehin vorgeschrieben.
Falls Sie noch weiteres Interesse an dem Thema Immobilien haben, stellen wir Ihnen hier kostenlose Artikel und Ratgeber mit Tipps zum Thema Immobilie kaufen und Immobilie verkaufen zur freien Verfügung.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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